Инвестиции в недвижимость за рубежом. Как выгодно вложить деньги в зарубежную недвижимость

Арендаторы и арендный договор

Типичные инвесторы, которые пользуются услугами Tranio,— успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлечённостью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.

Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Ещё один важный мотив — вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.

Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости — строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определённая квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать её в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.

Если вы сдаёте в аренду жилую недвижимость, то в качестве съёмщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет.

Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По нашему опыту, если съёмщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.

Способы инвестирования

Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:

  1. Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
  2. Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.

Бюджет и типы объектов

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от 200 тыс. евро. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос.

При бюджете свыше 2,5 млн евро стоит ориентироваться на коммерческие объекты — в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.

Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со 100 тыс. евро собственных средств.

Типы коммерческой недвижимости и их параметры
Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы
объектов
Доходность,
% годовых
Срок
договора
аренды
Преимущества Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда) 5–7 От 1 суток Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда) 2–3 От 1 года Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё 4–6 От 6 месяцев Высокий спрос со стороны арендаторов По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома 3–5 От 1 года Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины 3–4 3–10 лет Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность
Супермаркеты 5–6,5 12–15 лет Высокая доходность, продолжительные контракты Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых 5–6,5 20–25 лет Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты Сложно перепрофилировать
Торговые центры 4–6 5–15 лет Высокая доходность Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы 4–6 10–20 лет Высокая доходность Сложно перепрофилировать

* Средние показатели для объектов:

  • в благополучных районах крупных европейских городов;
  • новые объекты или после капитального ремонта;
  • арендные контракты в начале срока действия.

Стабильность и доходность

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как видно из диаграммы, в подавляющем числе случаев, такие инвестиции осуществляются с целью возможности ведения бизнеса за рубежом. Для этого приобретаются такие объекты, как доходные дома, гостиницы, магазины, производственные помещения. Удельный вес разных групп такой недвижимости приведен ниже.

Почему отели и доходные дома так привлекательны для наших соотечественников? Как правило, под впечатлением от отдыха в отелях за рубежом русские хотят приобрести такой же бизнес. Многие из них считают, что отельный и ресторанный бизнес относительно просты в управлении. Но это глубокое заблуждение. Они даже не представляют себе всех рисков и ответственности, связанных с приобретением отеля за рубежом.

Это бизнес для профи: нужно набирать персонал, создавать привлекательный имидж, поддерживать инфраструктуру, налаживать закупки, создавать сайт, решать проблемы с постояльцами. Именно поэтому этих двух видов коммерческой недвижимости (отели и доходные дома) сторонятся опытные западные частные инвесторы, предпочитая офисную, логистическую, торговую и индустриальную недвижимость.

В большинстве случаев, инвесторы в коммерческую недвижимость предпочитают покупать недвижимость с уже действующим бизнесом. На мой взгляд — это оптимальный вариант для желающих иметь свой бизнес за рубежом, особенно для тех, кто предпочитает иметь максимально пассивный доход и не планирует личной занятости в купленном бизнесе.

Этот вариант, безусловно, дороже относительно варианта покупки недвижимости и самостоятельного налаживания бизнеса, но в таком случае вы можете начать сразу получать доход, имея при этом, меньше финансовых рисков и дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, работающий бизнес с реальной доходностью — это уже объект, имеющий повышенную ликвидность. Выбор за вами!

При выборе коммерческой инвестиционной недвижимости необходимо обращать внимание, как на ставку доходности, так и на прирост капитализации объекта. Например, среди различных типов коммерческих объектов в Англии максимальную совокупную доходность обеспечивают офисы, далее – промышленно-складские объекты.

Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.

Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.

Локация

От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Мы рекомендуем инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.

Мы советуем также учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через 5–10 лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стóит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.

Среди населённых пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Мы советуем ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Например, удачные варианты — западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.

Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживлённым трафиком, а торгово-складские помещения — на выезде из крупного города рядом с трассой.

Когда требуется привлечение посредников?

При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.

Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью. В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней. Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.

Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.

Какие страны привлекательны для инвестирования?

Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.

С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.

Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным. В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается. Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

  1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
  2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
  3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
  4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Используя для вложения своего капитала различные стратегии, каждый инвестор преследует свои собственные  цели. Но, естественно, при всех прочих условиях имеется в виду, что экономическая отдача от вложенных денег не стоит  на последнем месте, иначе это будет что – угодно, но только не инвестирование.

К таким основополагающим и мотивирующим факторам инвестирования относятся, как правило:

  • Надежность и защищенность вложенных денег. В этом случае следует подразумевать, что под надежностью понимается не только отсутствие  мошеннических сделок и действия «серых и черных» риелторов, но и непрекословный  статус частной собственности, настоящие страховки и гарантии, наличие  настоящего правосудия и т.п. Немаловажным фактором при выборе стратегии  инвестирования в  недвижимость за рубежом является просто желание платить меньше за качественное жилье и еще зарабатывать  на этом при гораздо меньших рисках, чем у себя на горячо любимой родине».
  • Использование стратегии диверсификации как метода общей инвестиционной стратегии.
  • Сохранение валютных активов из-за обесценивающейся национальной валюты
  • Возможности местных законодательных условий, способствующих владеть, пользоваться и управлять объектами  недвижимости в виде упрощенных налоговых схем (причем легальных), что обеспечивает не только  снижение налоговых издержек,  но и защиту конфиденциальности конечного владельца или бенефициара.
  • Значительная экономия во время пребывания в иностранном государстве на отдыхе. Это также позволяет получать дополнительные доходы от временной сдачи в аренду недвижимости;
  • Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
  • Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, весьма упрощенный процесс путешествий по всему миру с паспортом нормальной страны.

Если же говорить о рисках, связанных с инвестированием в недвижимость  за границей, то их можно разделить на три основные группы:

  1. Риски выбора страны  и расчета доходности. Как правило, прежде чем выбирать страну и строить расчеты по предполагаемым доходам, необходимо учитывать:
  • общую динамику рынка недвижимости,
  • уровни спроса и предложения,
  • политические риски,
  • ставки налога и содержание объектов и т.п.

Находясь только в своей стране, трудно сделать такой  качественный анализ, поэтому нужно либо самому предварительно на месте ознакомиться с ситуацией в конкретной стране, либо передоверить это другим. Но тогда возникает другая группа рисков — агентские.

  1. Агентские риски связанны с процедурой оформления, регистрацией  недвижимости. В разных странах существуют свои особенности. Например, в Таиланде, излюбленном месте отдыха и проживания  многих соотечественников, не существует прямого владения объектом недвижимости и землей. Все это оформляется через специальную схему создания  управляющей компании, в которой 51%  принадлежит  местному агенту. Не следует также  забывать, что за рубежом работают как частные, так и государственные агентства, и есть свои собственные нюансы, связанные с нотариальным оформлением сделок.
  2. К третьей группе рисков относятся риски, связанные с особенностями наследования, дарения недвижимости. В частности, в странах, где имеется англосаксонское право (все бывшие страны — колонии Британской империи), договор дарения может обойтись в немалые деньги, и при планировании своей инвестиционной стратегии следует этот фактор непременно учитывать.

Потенциал роста стоимости

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % мы считаем неоправданным и невыгодным для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.

Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.

Например, как показал проведённый Tranio ретроспективный анализ цен на недвижимость в США, с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3 % росли в цене в среднем на 5 % в год, с доходностью 5 % — на 4,7 %, с доходностью 7 % — только на 3,5 % в год, а объекты с доходностью 9 % могли падать в цене.

При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учётом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7 % дают в итоге бóльшую суммарную доходность.

Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация — процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.

Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8 %;

Кредит

Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.

Деньги, привлечённые за счёт ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60 % от стоимости объекта под 2–3 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–10 %.

В общем случае самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.

Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет): чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита — ближе к концу срока кредита. При этом желательно, чтобы к концу срока было погашено не менее 40–50 % тела.

Не стóит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.

Оптимизация налогов

Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до 1 млн евро проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счёт амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.

Лучше всего, если сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резиденства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов. Консультанты Tranio при помощи налоговых советников помогают каждому клиенту индивидуально структурировать сделку и оформить кредит на оптимальных условиях.

Выход из проекта

Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи — 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, при продаже после которого не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это 10 лет).

Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет — один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8 % и выше; типичные примеры — парковки или жильё для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов — низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберётесь их продать, придётся существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.

При горизонте планирования 10–20 лет мы советуем рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5 % (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растёт на 2–3 % в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надёжные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.

Однако если вы собираетесь продать объект через 1–3 года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с её центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций нацеленных на сохранение капитала лучше выбирать более предсказуемые локации.

Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить её наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

  Жилая недвижимость Нежилая недвижимость
Минимальный бюджет 300 тыс. евро 2,5 млн евро
Типы объектов Квартиры, жильё для студентов Торговая недвижимость на людных улицах, супермаркеты, дома престарелых
Страны Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция, Швейцария
Города Крупные населённые пункты с хорошей демографией и потенциалом экономического роста
Районы Места с хорошей экологией и инфраструктурой, популярные у среднего класса; окрестности вузов, медицинских центров и деловых кварталов Вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, в местах скопления других объектов аналогичного профиля
Потенциал роста
капитализации
Высокий Средний
Срок инвестирования От 10 лет
Оптимальная начальная
доходность
4–6 %
(можно повысить за счёт кредита)
LTV (доля заёмных средств
от стоимости объекта)
60 %
Кредит Самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения; следует выбирать схему, при которой сначала погашаются проценты, а тело — ближе к концу срока
Срок кредитования 10–15 лет
Арендаторы Представители среднего класса, семьи с детьми, студенты, офисные работники, пенсионеры Крупные торговые сети и управляющие компании, которые работают на рынке несколько десятилетий и находятся в хорошей финансовой форме
Тип аренды NN или NNN (максимум эксплуатационных расходов на арендаторе);
долгосрочный контракт без права расторжения
Срок аренды 1 сутки (краткосрочная),
1 год (долгосрочная)
5–20 лет

Материал подготовлен для РБК-Недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Другие интересные материалы по теме