Какие есть подводные камни при покупке квартиры

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты.

Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены.

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Особенности покупки вторичной недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет. Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.

  • Сделки с долями теперь нельзя оформить без нотариуса. Продать долю нельзя без заверения в нотариальной конторе.
  • Покупка ипотечной квартиры

Еще один подводный камень при сделках с недвижимостью – это приобретение квартиры, взятой в ипотеку.

Важно! Будьте предельно внимательны, если решили купить ипотечную квартиру. Условия сделки ставит кредитная организация.

Например, разрешает продажу, если новый владелец внесет оплату в размере пятидесяти процентов стоимости кредита.

Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

6 советов, как снизить риски при покупке жилья

  1. Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
  2. Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.
  3. Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
  4. Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
  5. Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга. Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.
  6. Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса. В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку.

Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

Какие есть подводные камни при покупке квартиры

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Как купить жилье, свободное от обременений

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

Совет. Проследите, чтобы до подписания договора, из квартиры выписались все прописанные жильцы. Договоренности на право пользования квартирой должны быть расторгнуты.

Для того чтобы проверить, решил ли собственник вопрос с жильцами, рекомендуем запросить новую выписку из домой книги.

Как проверить дееспособность владельца недвижимости

Существует доказательство дееспособности – это справка из диспансера. Посетите диспансер вместе с владельцем, и получите справки о том, что владелец недвижимости на учете не состоит.

Попросите собственника запросить справку из отделения опеки.

Важные сведения, которые указываются в справке:

  • опека и попечительство не устанавливались;
  • решений из судебных органов об ограничении дееспособности не направлялось.

Заверьте соглашение о приобретении квартиры в нотариальной конторе. Нотариальная заверка сделки поможет отстоять ваши интересы, если продавец заявит о недееспособности в момент подписания договора (статья 302 Гражданского кодекса).

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

  1. Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
    • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
    • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
    • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
    • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
    • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
    • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
  2. Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  3. Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  4. Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

    В паспортах не должно быть никаких исправлений, подчисток, зачёркиваний и т.д.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

  1. Удостоверится в правомочности продавца – тот ли человек является собственником, как к продаже относятся другие члены семьи. Очень часто мошенники выдаются себя за владельца, предъявляя поддельную доверенность на совершение сделки или сфабрикованное свидетельство о собственности.
  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.
  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.
  • Большинство сделок с недвижимостью совершается именно на этом рынке, но и подводных камней здесь очень много. Кроме вышесказанных ситуаций – личность продавца и юридическая чистота, впоследствии могут всплыть и другие такие нюансы, которые придется решать только в суде, чтобы доказать свою правоту:
  • Продавец может показать устаревшие документы о регистрации жильцов – это может привести к оспариванию нарушения прав третьих лиц, в том числе и временно отсутствующих;
  • Аресты и обременения, залоги – и этот неприятный факт часто замалчивается. Арест может быть наложен судом для предотвращения именно сделок с квартирой, а продавец старается ее реализовать вопреки Закону.
  • Узнать обо всех ограничительных мерах можно только из справочной информации Росреестра, запросить сведения можно как при личном посещении, так и через интернет;
  • Незаконная перепланировка жилья – многие перестраивают жилье по своему вкусу, не извещая об этом инженеров БТИ – в документах будет указана старая планировка, а при получении новых справок придется за свой счет возвращать все в исходное состояние. Предлагаем посмотреть примерный договор купли-продажи по ссылке.

Квартиры в новостройках.

Низкая себестоимость квадратных метров на стадии котлована – чем не повод приобрести жилье? Но покупатель не покупает квартиру как таковую, он приобретает надежду на жилье.

Но кроме этого фактора есть и другие риски:

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Ознакомиться с примерным договором можно здесь.

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

  • Факт банкротства строительной компании – эти сведения находятся в свободном доступе, и не имеют грифа секретности;
  • Двойной договор переуступки – строительная компания продала долю квартир инвестору, но денег не заплатила. Инвестор продал квартиры, и деньги не вернул.
  • У застройщика есть все законные права  на возврат своих средств. Поэтому обращайте внимание на продавца, запросите все платежные документы, если он их сможет предоставить, то риски минимальные. В обратном случае вас могут привлечь к судебному разбирательству, а на это уйдет много времени и дополнительных средств.

Проверка личности и документов продавца

Схемы обмана при покупке квартиры

На рынке недвижимости часто происходят мошенничества. Например, продавец продает некачественное жилье по завышенной стоимости либо намеревается похитить деньги покупателя.

Риски можно снизить, если внимательно проверить документы.

9 действий для снижения рисков

  1. Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
  2. Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
  3. Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
  4. Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
  5. Откажитесь вносить предоплату.
  6. Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
  7. Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
  8. Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
  9. Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.

Распространенные ошибки покупателей «вторички»

Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

  1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
  2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
  3. Приобретение не приватизированного жилья.
  4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
  5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

  1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
  2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
  3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
  4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
  5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
  6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
  7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
  8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

    Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.

  9. Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
  10. Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
  11. Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
  12. Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
  13. При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.

Какие есть подводные камни при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Заключение

Если вы собираетесь купить квартиру, учитывайте подводные камни при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке Покупка жилья на вторичном рынке связана с риском. Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке. Вас должно насторожить, если объект продается по слишком низкой стоимости или не все жильцы выписались из квартиры.

Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов.

Опасности и риски

Какие есть подводные камни при покупке квартиры

Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

  1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
  2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

  • документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство на квартиру;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
  • технический паспорт.

Все вышеуказанные документы должны быть представлены покупателю в оригинале.

Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

  • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
  • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
  • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
  • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
  • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
  • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

Другие интересные материалы по теме