Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать правильно?

Возможные риски

Вам нужно срочно продать неприватизированную квартиру и по каким-то соображениям вы не можете ее приватизировать ни на себя, ни на родственников по первому варианту. Есть возможность продать ее покупателю, который будет заведомо знать, что приобретает неприватизированное жилье и согласится на такую сделку, но и здесь есть свои моменты:

  • Первый момент — это, конечно, благонадежность такого покупателя, ведь вы продаете квартиру, в которую ему еще следует вложиться, и если он не предлагает вам скосить стоимость или оплатить расходы по предстоящей ему приватизации при покупке жилья, вам стоит подумать.
  • Второй момент как раз и заключается в том, что вам неминуемо придется понести «потери» материального характера — или скосить стоимость жилья, или оплачивать приватизацию покупателю, чтобы он согласился приобрести квартиру в муниципальной собственности.

Не только вы здесь рискуете при продаже такой квартиры, но и сам покупатель, ведь раз уж ему так нужна именно такая квартира, необходимо сначала:

  • Удостовериться, что данное жилье не подходит под программу «под снос».
  • Что жилье в принципе подлежит приватизации и не находится в ведомственной сфере или военном «подчинении».

Недостаток данного способа еще заключается в том, что такая процедура продажи занимает очень долгое время в плане оформления всех сопутствующих документов. Так, в районную администрацию подаются:

  • Документы, удостоверяющие личность всех «сдельщиков», в том числе и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
  • Справки из ЖЭКа о составе семьи и о наличии квоты.
  • Заявления с подписями всех действующих лиц. Бланк заявления выдается в администрации.

Весь этот пакет документов «обрабатывают» в течение месяца. После получения заветного договора на приватизацию жилья требуется заверить документ нотариально. Затем уже осуществляется

стандартным образом.

Не сказать, что данный способ довольно сложный, но тут уже открываются удобные сферы для обмана и мошенничества, но если вариантов для разрешения проблемы с приватизацией жилья нет, этот метод то же работает.

Продажа неприватизированного жилья

Законом не воспрещается проводить приватизацию и продажу квартиры с долгами, но на практике, как только вы явились в ЖЭК за справками, вам дается срок уплатить долги, а потом уже занимаются конкретно вашим вопросом.

Выход есть и из этой ситуации и даже не один, рассмотрим их поподробнее:

  • Если нашелся покупатель на неприватизированное жилье с долгами (а его нехитро найти, потому что стоимость квартиры вам придется снизить в любом случае), то предложите ему оплатить долги и приватизацию, естественно, заверив данные действия нотариально. Тогда у вас все получится, и останутся дальнейшие действия оформления купли-продажи.
  • Есть вариант – действовать через все то же агентство недвижимости. Оно может самостоятельно, исходя из своего бюджета, оплатить ваши долги, а потом при продаже, соответственно, вычесть их из общей стоимости. Конечно, не забудьте о процентах за их работу.
  • Также агентство может заверить ЖЭК о наличии покупателя на вашу квартиру и его готовности оплатить все долги и вступить в права собственности. Но в данном случае опять-таки существенно страдает продавец: цену квартиры нужно снизить, проценты агентству заплатить.

Приватизация — вопрос щекотливый, и если вы его не успели разрешить во время (когда вопрос решался бесплатно), то не поскупитесь и разрешите его самым мирным путем, оформив приватизацию на членов семьи или родственников. Это самый безболезненный, а самое главное — законный способ обретения личной собственности, который не возбраняется государством и не несет для вас существенных материальных потерь.

Приватизация муниципального жилища довольно кропотливый процесс, который требует усилий не только инициатора процедуры, но и всех жильцов, которые проживают в соответствующей квартире.

  1. Можно осуществить приватизацию и потом продать. В таком случае необходимо будет заручиться согласием всех лиц, которые живут в квартире и после приватизации станут совладельцами, как правило, в равной мере. Это очень сложный способ, так как требует консолидации решений нескольких людей, чего добиться практически невозможно.
  2. Найти покупателя, который в дальнейшем сам будет приватизировать квартиру. Такой вариант самый удобный для продавца, так как не придётся оформлять документы. Достаточно просто заменить нанимателя в договоре найма.

Однако приватизация подходит не для всех категорий владельцев муниципальных квартир. Местные власти не всегда разрешают переход государственной собственности в частную, так что риск получить отказ довольно-таки велик. Кроме того, подобные действия в некоторых случаях могут быть расценены в качестве мошеннических намерений, так что велик риск быть привлечённым к уголовной ответственности.

В любом случае лучше осуществлять продажу уже после оформления на себя правомочия собственности. Ведь помимо административного аспекта существует иная проблема. Очень сложно договориться со всеми совладельцами жилья, не говоря уже о том, что приватизированная квартира обладает более низкой ликвидностью на рынке недвижимости, нежели изначально построенное частными застройщиками жильё.

Проблема найти покупателя довольно острая. Даже если найдётся такой покупатель, то, скорее всего, придётся сделать большую скидку.

Но в любом случае такой вариант в качестве способа оформления продажи неприватизированного жилья существует и при необходимости им можно воспользоваться.

Если надёжных агентств найти не удаётся, то лучше всего осуществить приватизацию жилья. Хотя на практике в большинстве случаев данная процедура растягивается на полгода, при грамотном подходе это можно сделать за месяц.

Главное, грамотно собрать все необходимые документы.

  • документ, являющийся основанием возникновения правомочия проживания соответствующих лиц в муниципальной квартире;
  • справка из жилищной организации или паспортного стола о лицах, имеющих регулярную прописку по соответствующему адресу;
  • чеки об оплате коммунальных услуг, об оплате стоимости муниципального жилья, если по соглашению о найме за проживание устанавливалась плата;
  • справочный документ из жилищной организации об отсутствии задолженности по квартплате;
  • паспорта лиц, участвующих в приватизации, а также свидетельства о рождении, при условии наличия проживающих в квартире несовершеннолетних граждан;
  • различные документы, удостоверяющие правомочие лиц, осуществляющих приватизацию на льготы от государства, в том числе на жилищное субсидирование.

Как правило, процедура осуществляется в местной администрации. Но сделать всё можно и через МФЦ (многофункциональный центр). Но стоит иметь в виду, что каждый гражданин может участвовать в приватизации лишь раз в жизни. Так что если кто-то планирует получить от государства иное жилое помещение, то ему лучше отказаться от участия в данной процедуре.

После этого можно продавать квартиру по своему усмотрению в общем порядке. Но для начала после осуществления приватизации лучше объединить все доли в одну. Для этого составляется ряд договоров дарения или купли-продажи в зависимости от количества долей.

Жилые помещения в долевой собственности оцениваются на рынке гораздо ниже, нежели жильё в единоличной собственности. Кроме того, если есть лица, которые не принимали участия в приватизации, но имели регулярную прописку на момент осуществления процедуры, то их лучше выписать перед продажей.

Такие лица сохраняют правомочие проживания пожизненно, только если не выпишутся из квартиры добровольно.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

В общем, вопрос остаётся исключительно за ценой. Продать можно любой объект недвижимости. Однако ликвидность квартир с различной характеристикой разная. Так что лучше проконсультироваться с профессиональными и надёжными риелторами, прежде чем назначать цену и искать покупателя.

Главное, не забывать о том, что объект недвижимости – всегда дорогостоящее имущество. Но в зависимости от наличия проблем с оформлением такого объекта его цена может существенно меняться. Так что лучше сделать все документы и продавать жильё в общем порядке. Именно так можно будет получить максимальную выгоду от продажи.

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения. Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности.

Проживающие в неприватизированных квартирах граждане распоряжаются недвижимостью в рамках действующего законодательства, допускающего те или иные действия со стороны нанимателей жилплощади (глава 35 ГК РФ). Жилые помещения принадлежат муниципалитету, квартиросъемщики проживают в них по договору социального найма.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

  • возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
  • использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
  • увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
  • неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Подводные камни сделки

Если продавец все-таки решается на то, чтобы продать неприватизированную квартиру несмотря ни на что, то можно дать ему лишь несколько нетрудных рекомендаций, который смогут максимально его обезопасить в будущем в случае судебных разбирательств или иных затруднений:

  1. При написании договора ни в коем случае нельзя допускать каких-либо абстрактных сумм. Цена квартиры должна проговариваться и прописываться четко, без отступлений. На подобные уловки иногда идут покупатели, желая провести владельца “непривата”.
  2. Если приватизацию планируется провести совместно с будущим владельцем, то рекомендуется вначале взять с него залог за квартиру. При этом необходимо заключать предварительный договор, в котором обязательным условием будет составление в дальнейшем договора “купли-продажи” обязательство покупателя в оплате всей оставшейся суммы.
  3. Любой важный шаг в рамках продажи необходимо документально фиксировать. За каждую сумму, полученную продавцом, следует брать расписки с подписями каждой из сторон.
  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

кодекс

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Способ №3: Обмен с привлечением третьих лиц

  1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе  не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
  2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
    • справка о составе семьи и данные о квартире;
    • паспорт гражданина России;
    • справка о жилищной квоте;
    • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
    • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

  • Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
  • Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
  • Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
  • После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Например, человек переоформит договор социального найма и выпишется из квартиры, но оговоренную сумму после этого не получит. Или риэлторы откажутся выкупать буферное жильё.

Кроме того, с точки зрения законодательства, подобные сделки можно оспорить в суде. При этом неизвестно, какое решение примет Фемида. По сути, если продаётся неприватизированная недвижимость, сделка вполне может подпадать под статью «Мошеннические действия».

Чтобы обезопасить себя от возможных последствий, рекомендуется тщательно просчитывать каждый шаг сделки. Например:

  • иметь дело только с проверенными агентствами или людьми. Если человек вам незнаком, старайтесь документально подтверждать каждое действие;
  • при получении задатка, необходимо составить предварительный договор купли-продажи, где будут подробно расписаны обязанности сторон после совершения сделки;
  • документально заверьте стоимость квартиры. Это поможет избежать многих проблем при окончательном расчёте;
  • любые полученные или отданные средства подкрепляйте расписками.

На сегодняшний день существует два актуальных способа продажи “непривата”, которые практикуются продавцами. Отметим, что реализовывать их можно только с тем жильем, которое вообще может быть приватизировано. Если жилье не подлежит приватизации (например, оно ведомственное, располагается в военном городке и т.п.), то даже и помышлять о его продаже не стоит – его просто никто не захочет приобретать. Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную квартиру:

  1. Простой метод. Самый простой вариант, которым чаще всего и пользуются продавцы, – это обычная продажа квартиры. То есть владелец заключает договор “купли-продажи”, получает свои деньги за жилье, выписывается из него, и на этом процедура для него заканчивается. Дальнейшие проблемы по приватизации попадают в руки к новому владельцу, а старого эта ситуация уже не коснется.
    Реализовывать этот вариант можно, но делать все нужно, конечно, добросовестно. То есть, первостепенной важностью становится предупреждение покупателя о том, что квартира неприватизированная. Если он решается на её покупку, то дело сделано.
  2. Буферная квартира. Подобный метод рекомендуют агентства, занимающиеся недвижимостью. И хотя он достаточно сложный и требующий много времени, многие используют его как наиболее законный и правомерный.
    Суть метода заключается в том, что покупатель выплачивает деньги продавцу, который, в свою очередь, приобретает на них у агентства буферную квартиру. “Буфер” при этом – жилье приватизированное. Следующей задачей становится обмен буферной квартиры на “неприват”, в ходе которого продавец выписывается из бывшей своей квартиры и прописывает туда покупателя с согласия властей. Наконец, “буфер” успешно продается обратно агентству, а продавец получает свои деньги.

Программа бесплатной приватизации повторялась не единожды — из года в год была возможность ею воспользоваться, но многие так этого и не сделали, а сейчас такой возможности не предоставляется, поэтому нужно выложить определенную сумму для осуществления данного процесса. Но стоит понимать, что надежнее способа нет, однако и тут есть подводные камни — если вы единожды воспользовались правом приватизации, уже не имеете права приватизировать квартиру. Рассмотрим возможные способы такой дилеммы:

  • Приватизируйте жилье на благонадежного члена семьи, даже если он несовершеннолетний (в данном случае при продаже необходимо привлечение органов опеки и дальнейшие доказательство того, что приватизация пошла ребенку на пользу, и вы приобрели новые квадратные метры с помещением для подростка).
  • Регистрация любого родственника, который на законных основаниях может воспользоваться правом приватизации квартиры, пока еще принадлежащей государству. В данном случае вам будет необходимо в жилищном отделе муниципального учреждения узнать о том, сколько квадратных метров полагается на каждого проживающего в квартире, и если квадратура позволяет – вписать туда нового члена семьи. Вы отправляетесь в тот же муниципалитет и пишете заявление о внесение в договор соцнайма нового проживающего и после утверждения можно заниматься приватизацией.

Конечно, стоит отметить, что человек при втором варианте решения проблемы должен быть проверенным, и вы будете уверены, что после получения заветной записи в договоре социального найма, он не захочет на этом шаге и остановиться.

Этот вариант продажи неприватизированного жилья вряд ли можно назвать самым благонадежным, потому как именно в этой сфере прорабатываются различные мошеннические схемы. Вам придется привлечь третью сторону — агентство недвижимости.

Агентства недвижимости не всегда выступают благонадежными партнерами, поэтому если вы уж решились на такой рискованный ход по продаже неприватизированного имущества, то придется проверить третье лицо на «прочность», чтобы в дальнейшем избежать судебных тяжб.

И вот собственно как осуществляется тот самый обмен:

  • В самом начале находим агентство недвижимости, которое хорошо себя зарекомендовало. Это можно определить по следующим характеристикам: оно много лет существует на рынке жилья, имеет массу положительных отзывов, не числится в черных списках компаний-должников. И даем в это агентство объявление о продаже неприватизированного жилья.
  • Покупатель соглашается на покупку такого жилья и ему предлагается приобрести так называемый буфер, то есть жилье-пятиминутку для дальнейшего обмена. Такое жилье, естественно и чаще всего является собственностью того самого жилого агента.
  • Затем подготавливаются необходимые документы, и подается заявление об обмене квартир. Данное заявление рассматривается в течение недели, что намного быстрее, чем когда вы проводите совместную приватизацию.
  • При получении подтверждения из органов, покупатель регистрируется в новой квартире, а продавец из нее выписывается и «отдает» жилье-буфер своему поверенному агенту жилья.

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать правильно?

Способ кажется достаточно быстрым и эффективным, но тут стоит особое внимание уделить подводным камням и некоторым советам:

  • Покупатели редко соглашаются на покупку с помощью таких схем — здесь его должна приманить либо привлекательная цена, либо привлекательное расположение такого жилья, чтобы он пошел на такие действия «на грани» закона.
  • В данной сделке очень легко остаться вообще без жилья, будь вы на стороне покупателя либо продавца, поэтому лучше не решаться на подобные манипуляции, а если решение уже пришло, то проверяйте максимально агента жилья, дабы не произошло такой ситуации, что подтвердить данный обмен будет нечем.
  • При проведении денежных манипуляций (даже если они прописаны в договорах) требуйте расписки с каждой сделки, проверяйте наличие печатей и подписей должностных лиц.
  • Лучше всего оформление бумаг доверить стороннему, проверенному юристу. Потому как при возникновении судебных разбирательств есть вариант того, что все документы были фиктивными, а квартира-буфер и вовсе существует только лишь на бумаге.
  • Обмену подлежит площадь не менее 15 квадратов, и осуществлять данные манипуляции могут только лица-граждане Российской Федерации.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире?

Данный вопрос имеет однозначный ответ – нет. Продать часть квартиры, собственником которой является государство, нельзя ни при каких условиях. Хотя бы потому, что для начала придется отсудить эту часть. Но с кем судиться, если квартира находится в муниципальной собственности? Выход из ситуации один – организовывать совместную приватизацию владельцев всех частей квартиры.

При этом никак, кроме обоюдного согласия всех владельцев, организовать процедуру не удастся. Как продажа части в неприватизированной квартире будет выглядеть при этом пошагово?

  1. Договоренность о приватизации с владельцами всех частей квартиры.
  2. Организация процесса приватизации с предоставлением всех необходимых документов и оплаты процедуры в долях, соответствующих долям квартиры.
  3. Далее можно отсудить свою долю и продать.

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье. Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

  • увеличиваются коммунальные платежи;
  • процедура приватизации подлежит оплате;
  • при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Как себя подстраховать

Если вы все же решились на совершение такой сделки и хотите продать муниципальное жилье, следует себя подстраховать. Не следует выписываться из своего жилого помещения до получения денег от покупателя. При совершении обмена следует тщательно выбирать риэлтерскую фирму, через которую он будет осуществляться.

Для покупателей перед тем, как купить квартиру тоже стоит проверить действительность намерений продавца. Деньги стоит предавать только по расписке, подтверждающий факт их получения продавцом.

Продажа с долгами

В данном случае проблема неприватизированной квартиры становится еще более сложной из-за долгов. Как здесь действовать?

  1. Договориться с покупателем. Если квартира очень впечатлит покупателя, то можно договориться с ним об оплате аванса (которым будут оплачены долги), затем приватизации, а после – основной суммы. Огромный риск в таком случае ложится на покупателя, так как есть вероятность, что продавец просто получит желаемое и скроется. Избежать данной проблемы можно, если фиксировать каждый шаг документально.
  2. Найти подходящее агентство. Некоторые агентства берут на себя ответственность за гашение долгов, однако, потом их запросы об оплате услуг могут возрасти.

Обязательно следует заявлять о наличии долгов или “непривата” заранее, чтоб в будущем избежать проблем. Также вам интересно будет узнать: Сколько стоит приватизировать квартиру.

Еще одним риском совершения сделок с муниципальной собственностью является приобретения жилья с долгами. Совершение сделок с муниципальными объектами недвижимости независимо от наличия долгов по закону не допускается. Но если стороны решили воспользоваться одним из вышеуказанных способов продажи такого жилья, то они могут договориться и о покупке квартиры с долгом.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

  • заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
  • проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
  • гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Другие интересные материалы по теме