Купить квартиру в ипотеку чтобы е сдавать и за счет этого погашать кредит

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:

«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Как взять кредит на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке жилья — предложения и условия банков?

Для начала необходимо определиться с понятиями, особенностями ипотечного и потребительского кредитов.

Ипотека – это кредит, предоставляемый кредитной организацией, под залог недвижимого имущества. Потребительским называется кредит, оформляемый на личные цели заемщика. Для обеспечения может предоставляться залог, но заемщик распоряжается финансами на свое усмотрение.

Рассмотрим основные условия кредитов

Критерии Ипотечной Потребительский
Процентная ставка 10 – 14 % От 20 %
Залог Оформление обязательно Не обязательное условие. Предоставляется при оформлении крупной суммы, свыше 1 млн. руб.
Сумма Зависит от стоимости недвижимости, составляет от 1,5 мил. руб. Максимально до 1 млн. руб.
Срок До 30 лет 5 – 7 лет
Цель Приобретение недвижимости Любые цели
Страхование жизни Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка Не обязательно
Страхование недвижимости Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка Не обязательно
Страхование прав собственности Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка Не обязательно
Получить налогового вычета Возможно Невозможно
Использование материнского капитала Возможно Невозможно

Кроме указанных достоинств ипотечного кредита следует добавить:

  • Возможность участия в льготных программах – «Молодая семья», «Военная ипотека», «Молодой ученый», с государственной поддержкой и другие.
  • Заемщик может не опасаться недобросовестных продавцов. Выдавая кредит банк оценивает чистоту сделку и объекта недвижимости с юридической стороны.
  • При необходимости, возможно провести реструктуризацию долга.
  • Быстро приобрести недвижимое имущество и использовать его по своему усмотрению – проживать, регистрировать в нем, сдавать в аренду.
  • Возможность закрыть ипотеку потребительским кредитом.

Недостатки ипотеки по сравнению с потребительским кредитом:

  • Большой срок кредитования влечет значительную переплату.
  • Дополнительные расходы на заключение договоров страхования. Без них банк не одобрит выдачу.
  • Расходы заемщика на проведение оценки недвижимости — обязательное условие банка. Оценочная стоимость объекта влияет на размер ипотечного кредита.
  • Увеличенный пакет документов – согласие супруга или заявление об его отсутствии; отчет об оценке; правоустанавливающие документы на недвижимость; документы продавца.
  • Ограничения по выбору объекта. Недвижимость должна быть ликвидной, представлять интерес для банка при его реализации при возникновении задолженности.
  • Ограничения по распоряжению недвижимостью. Без согласования невозможно сдать в наем, зарегистрировать третьих лиц, реализовать объект.

Для получения кредита на приобретение недвижимости необходимо:

  1. Определиться с параметрами приобретаемой квартиры – район, тип дома, этаж, площадь, количество комнат и, изучив аналогичные предложения на рынке, оценить стоимость. Для первоначального взноса нужно будет внести от 10 до 30 процентов от стоимости. Стоит учесть затраты на страховку, оценку, оформление документов и ежемесячные расходы на платежи.
  2. Выбрать кредитную организацию. Для этого стоит ознакомиться с условиями, размещенными на сайтах банков или встретиться с кредитным менеджером и принять окончательное решение.
  3. Подготовить документы. Список необходимых документов, выданный банком, содержит полный перечень с пояснениями.
  4. Подача заявки и беседа с кредитным менеджером. После одобрения заявки стоит приступить к выбору объекта приобретения.
  5. Выбирая квартиру нужно оценивать не только ее привлекательность для проживания, но и ликвидность с точки зрения банка (следует уточнить у кредитного менеджера).
  6. Заказать проведение независимой оценки.
  7. Внести первоначальный взнос.
  8. Заключить договора ипотеки, кредитный и страхования.
  9. Зарегистрировать право собственности.

Крупные банки в своем пакете предложений имеют несколько ипотечных программ

Программа кредитования Срок кредитования, лет Размер процентов, % Первоначальный взнос, % Сумма, тыс. рублей Возраст заемщика, лет
Сбербанк
Новостройка по акции до 30 от 7,4 от 15 от 300 21 — 75
Готовое жилье до 30 от 8,6 от 15 от 300 21 — 75
С материнским капиталом до 30 от 8,9 21 — 75
Строительство дома до 30 от 10 от 25 от 300 21 — 75
Загородная недвижимость до 30 от 9,5 от 25 от 300 21 — 75
Военная ипотека до 20 от 9,5 от 300 от 21
Банк ВТБ
Новостройка до 30 от 9,25 от 20 до 60 000 25 — 65
Покупка жилья до 20 от 9,45 от 10 до 60 000 25 — 65
Победа над формальностями до 20 от 10,45 от 30 до 30 000 25 — 65
Залоговая недвижимость до 30 от 10 от 20 от 600 до 60 000 25 — 65
Россельхозбанк
Предложения от застройщиков до 5 от 6 Определяется в зависимости от категории заемщика 21 — 65
Ипотека до 30 от 8,95 от 15 от 100 21 — 65
Целевая ипотека до 30 от 9,05 от 15 от 100 21 — 65
Военная ипотека до 24 от 10,75 от 10 до 2 230 22 — 45
По двум документам до 25 от 9,35 от 40 от 100 21 — 65
Альфа-Банк
На покупку жилья до 30 от 9,49 от 15 до 50 000 21 – 70

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Займ на приобретение квартиры или дома возможно вернуть, используя разные варианты. Рассмотрим способы как взять ипотеку и быстро отдать долг.

Перед тем как определиться, со способом быстрого погашения,стоит изучить условия договора, в нем предусмотрены возможные варианты действий. В случае возникновения сомнений или неясностей — обратиться за консультацией. Срок погашения или общую сумму долга возможно уменьшить исходя из размера и стабильности получаемого дохода.

Заемщики для досрочного погашения, производя очередной платеж, вносят сумму больше чем необходимо. Это не дает результата. При наличии свободных средств их лучше накопить и согласовав с банком сделать дополнительный платеж, который будет учтен как досрочный.

Быстрая выплата кредита не выгодна для банка, потому что он имеет доход с процентов. Кредиторы стараются максимально уменьшить варианты для потери процентов и могут прибегать к таким мерам:

  • Введение срока, после окончания которого разрешено досрочно погашать кредит.
  • Ограничение размера платежа.
  • Включение в договор требований об информировании заранее, в письменном виде о досрочном погашении.

Статья 810 Гражданского кодекса РФ обеспечивает защиту интересов заемщика. В ней указано, что сумма кредита, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно при условии уведомления кредитора не менее чем за 30 дней до возврата.

Если условия договора кредитования не соответствуют положению закона, то стоит обращаться в суд или направить претензию в финансовое учреждение. Банк не допустит разбирательства в суде, и вопрос решится мирным путем.

Погашение долга в равных частях называется аннуитетным способом. В первое время действия кредита происходит погашение процентов и небольшой части основного долга. Такое построение графика платежей позволяет банку получать прибыль и защищать себя от возможных просрочек и невозвратов по кредиту. Досрочные платежи не помогут сэкономить.

  • Досрочное погашение в Сбербанке сделать довольно просто. Для этого необходимо заполнить специальное заявление, указав в нем дату погашения, сумму и номер расчетного счета. Банк не взимает за это дополнительные комиссии и не устанавливает ограничений по размеру и срокам внесения досрочных выплат.
  • ВТБ 24 тоже не предусматривает лимитов по срокам внесения досрочного взноса, а заявление возможно написать за один день до предполагаемой даты.

Банки, привлекая клиентов, предлагают программы рефинансирования кредитов, сделать перекредитование на более привлекательных условиях. Это возможно сделать у первоначального банка или обратиться в другой. В последнем случае договор ипотеки перезаключается и залогодержателем становится новая финансовая организация.

При рефинансировании необходимо будет подготовить аналогичный пакет документов, как и при первоначальной ипотеке. После согласования и одобрения происходит заключения нового кредитного и ипотечного договоров, полное погашение ранее выданного кредита и переоформление закладной.

Досрочно возможно погасить частично или полностью.

Выгоднее полностью погасить ипотеку. Так значительно снизится переплата по процентам, которая изначально закладывалась в условия договора. Согласно ст. 809, 810 Гражданского кодекса РФ заемщик в праве досрочно выплатить кредит и банк не должен за это взимать дополнительные комиссии.

При частичном закрытии долга возможно выбрать снижение размера платежа или срока кредита. Сокращение срока выгоднее, потому что меньше процентов будет начислено и соответственно снизится переплата.

Уменьшать ежемесячный платеж, если он довольно высокий оправдано в случаях потери или значительного снижения объема финансового источника, необходимости проведения лечения, появление более значимых расходов. Такой вариант позволит более комфортно планировать текущие расходы, сделать сбережения.

  1. Ознакомится с условиями договора и выяснить требования банка, относительно досрочного платежа: какой срок дается на подачу заявления, в какой день, в каком отделении или филиале.
  2. Лично обратиться в кредитную организацию и написать заявление.
  3. Внести денежные средства в соответствии с заявлением.
  4. Получить измененный график платежей. В котором будут отражены все актуальные сведения по договору: срок, процентная ставка, сумма платежа и переплаты.

Право досрочной выплаты ипотеки имеет только основной заемщик. Поручители и третьи лица могут внести досрочный платеж только при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности, с указанными на это полномочия.

Возможность досрочной оплаты части кредитных обязательств имеется в большинстве банков. И при этом с заемщика не будут взиматься неустойки, штрафы и комиссии. Конкретные условия возможно уточнить в банке.

Необходимым условием при ипотеке является оформление страхования жизни и здоровья заемщика и поручителей на весь срок действия договора. При уменьшении срока кредита страховая компания произведет перерасчет и вернет часть страховой премии, если такая возможность предусмотрена в полисе.

Потребительская сумма для погашения уже имеющейся ипотеки, как отдельный банковский продукт, в банках не представлена. Выгодно ли погасить жилищный заем таким кредитом?

Услуга представляет собой альтернативный вариант быстрого избавления от залогового обременения и является выгодной для заемщиков, которые хотят без ограничений совершать операции с недвижимостью, взятой в ипотеку, на рынке купли-продажи.

При этом разница в процентах при оформлении потребительского займа – не в пользу клиента: 9/10 ипотечных кредитов позволяют приобрести жилье по ставке на 2-5% ниже, чем минимальные условия займа на любые цели.

Размышляя, выгодно ли взять кредит, чтобы погасить ипотеку, заемщик должен определиться, что для него важнее: переплачивать проценты по потребительскому займу, но не зависеть от банка на рынке недвижимости, или погашать ипотечный кредит, имея жилье в залоге.

Справка: клиенты, которые оформляли кредит на недвижимость без залога, в 97% случаев не стремятся оформить ссуду для погашения своего займа.

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;документы необходимые
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Как взять данный банковский продукт для погашения жилищных банковских обязательств? При наличии действующего ипотечного кредита банки готовы выдать ссуду заемщику, если уровень его платежеспособности соответствует финансовым параметрам, позволяющим получить еще один вид займа.

Срок получения кредита может быть равен оставшемуся сроку погашения ипотеки или превышать его. График зависит от пожеланий и возможностей клиента: устраивает ли его предварительно рассчитанный платеж по кредиту, или заемщик желает уменьшить ежемесячный взнос за счет увеличения срока кредитования.

Процентная ставка зависит от условий банка, при этом, в 99% случаев заемщику придется переплатить при оформлении потребительского займа, так как условия займа для приобретения жилья намного выгоднее.

Важно: наличие ипотеки в банке-кредиторе не является фактором для снижения ставки по потребительскому кредиту. Напротив, банки-конкуренты зачастую предлагают более привлекательные условия для оформления ссуды на закрытие ипотечного кредита.

продажа квартиры по ипотеке

Процедура оформления потребительской ссуды на закрытие ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

  1. Выбор банка-кредитора. Необязательно оформлять ссуду у кредитора по ипотеке – иные банки могут предложить более выгодные проценты.
  2. Выбор программы кредитования. Если кредитор не предлагает специальную ссуду на погашение ипотеки по льготным тарифам, рекомендуется обратить внимание на потребительские ссуды с минимальными тарифами.
  3. Сбор документов.

Для оформления потребительского кредита может потребоваться:

  • Справка о доходах 2-НДФЛ.
  • Копия трудовой книжки.
  • Выписка со счета банковской карты или иного счета, на который работодатель перечисляет средства.

Основным документом, удостоверяющим личность, для банка является паспорт РФ. Для закрытия ипотечного договора необходимо предоставить:

  1. справку об остатке ссудной задолженности;
  2. номер счета для перечисления средств;
  3. кредитный договор.

После получения положительного решения по заявке клиенту поступают средства на указанный счет. Существует 2 варианта для погашения ипотеки за счет получения ссуды:

  1. Кредитор перечисляет средства на ссудный счет. Клиенту остается только обратиться за снятием обременения и получением справки об отсутствии задолженности.
  2. Средства приходят на счет заемщика. Чтобы закрыть ипотеку, клиент должен обратиться в отделение банка и оформить заявление на досрочное списание средств.

В первом случае срок закрытия ипотеки занимает не более 3-х суток: средства поступают напрямую на ссудный счет, далее клиенту выдается справка, в которой указано об отсутствии задолженности. Срок снятия обременения занимает до 30 дней – заемщику выдается выписка из банка, с которой следует обратиться в МФЦ для последующего оформления документов.

Во втором случае требуется дождаться исполнения услуги досрочного погашения кредита (до суток), далее – получить справку и ждать выписки на снятие обременения.

Справка: если клиент оформил нецелевой кредит, он не обязан представлять справки о перечислении кредитных средств. В иных случаях необходимо принести документ об отсутствии долга с печатью и подписью работника банка новому кредитору, или предоставить выписку о поступлении средств на счет по ипотеке.

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Реальные истории:

«Мы продавали квартиру через досрочное погашение. Скинули цену на 20%, хороший район, отличный ремонт – короче, нашли семью. У нас оставалось выплатить 450 000 рублей по ипотечному договору с «Дельта-кредитом». Покупатели отказались платить наличными, переводили сами на наш счет. Ждать, пока в банке подготовят документы на снятие обременения, пришлось больше часа.  Покупатели тряслись, как осиновый лист. Нам даже покурить выйти не давали, сразу истерика начиналась: «А вдруг не вернетесь!». Сидели, говорили обо всем на свете, чтобы снять напряжение»

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Хочу купить квартиру, дом не новый, не хватает 950000 руб. Не знаю, что выбрать: ипотеку или потребительский кредит?

Для полного ответа на вопрос и составления расчета необходимо больше информации. Стоит обратиться в несколько банков и подробно выяснить по каждому виду кредитов размер процентов, сроки кредитования, возможные дополнительные расходы. Кредитный менеджер сможет предоставить примерный расчет параметров кредита, и это поможет определиться с выбором программы кредитования.

Дадут ли ипотеку, если есть действующие потребительские кредиты?

Банк может выдать ипотеку если заемщик имеет: высокий подтвержденный доход, недвижимость, транспортные средства, хорошую кредитную историю, не имеет просроченных или непогашенных кредитных обязательств.

Можно ли погасить ипотеку потребительским кредитом и наоборот. Будет ли это выгодно?

Для точного ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться в кредитную организацию для выяснения условий предоставления ипотечного и потребительского кредитов. Далее, владея информацией, произвести несложные математические расчеты. Итоговые значения расчетов дадут точный ответ на вопрос.

Когда возможно гасить ссудный счет другим банковским займом?

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

После получения свидетельства о регистрации права собственности заемщик сможет воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Возвращается часть подоходного налога, которую возможно направить на погашение ипотеки. Государством установлен максимальный размер вычета 3 млн. рублей. Для его получения нужно обратиться в налоговый орган с соответствующим заявлением.

Уменьшить размер долга с помощью материнского капитала. Сначала нужно получить в Пенсионном фонде справку, с указанием суммы доступной для использования. После оформление необходимых документов он сам произведет перечисление средств в банк. Многие кредитные организации имеют в своем портфеле программы с использованием материнского капитала для обеспечения ипотеки.

Для поддержки граждан, попавших в трудную ситуацию, государством предусмотрены субсидии и льготы. Реструктуризация кредита поможет уменьшить размер платежей или предоставить отсрочку по уплате.

Если заемщик имеет несколько кредитных обязательств, то взяв ипотеку выплату лучше начать с погашения потребительского кредита, потому что по нему самые высокие проценты. Закрыв «дорогие» кредиты, следует направлять все свободные деньги на выплату ипотеки.

Погашение ипотеки потребительским кредитом представляет собой оформление нового банковского продукта – ссуды на любые цели, с последующим переходом в собственность жилья, на оплату которого заемщик получает заем.

Оформление данного продукта на погашение ипотеки возможно в том случае, если заемщик обладает достаточной платежеспособностью для получения ссуды на сумму задолженности. При этом клиент вправе решить, будет ли оформлять кредит в банке, в котором выплачивает ипотеку, или воспользуется услугами иного кредитора.

Справка: аналог данного варианта – рефинансирование ипотечного кредита. Это снижение процентной ставки по ипотеке за счет оформления жилищного кредита в другом банке.

Купить квартиру в ипотеку чтобы е сдавать и за счет этого погашать кредит

Если заемщик ранее допускал просрочки по платежам или уровень заработной платы не позволяет рассчитать платежеспособность для оформления потребительского займа на сумму долга по ипотеке, банк может отказать клиенту в получении данной услуги. Факторами, снижающими платежеспособность, так же являются:

  1. наличие действующих кредитов в других банках (в том числе кредитных карт);
  2. отсутствие созаемщиков (без достаточного уровня заработной платы);
  3. приближенный к пенсионному возраст (ограничение по сроку возврата кредитных средств).

На каких условиях выдаются деньги при наличии жилищного залога?

У заемщика при возникновении желания погасить быстрее кредит, или потеряв источник дохода, или выйдя на просрочку могут возникнуть вопросы:

  • Стоит ли продавать жилье, чтобы погасить ипотеку. При возникновении финансовых затруднений и невозможности внесения платежей по согласованию с кредитором возможно реализовать квартиру.
  • Можно ли отдать квартиру банку в счет погашения ипотеки. Такую операцию провести невозможно, банку не нужна недвижимость заемщика. Он предоставлял кредит для получения прибыли с процентов. Но возможно получить разрешение на реализацию предмета ипотеки. Продав недвижимость появиться возможность выплатить кредит.

Чтобы взять кредит на погашение ссуды заемщик должен:

  1. Обладать достаточной платежеспособностью для оформления потребительского кредита. При расчете финансового положения клиента наличие действующего ипотечного займа является фактором, значительно снижающим платежеспособность.
  2. Предоставить в банк документы, подтверждающие целевое значение получения кредита. Кредиты на рефинансирование ссуд в других банков, в том числе ипотечных, выдаются на более выгодных для заемщика условиях.
  3. Не иметь просрочек сроком более 14 дней на протяжении всего срока выплаты ипотечного кредита, в том числе, действующих непогашенных обязательств. Наличие непогашенных обязательств отрицательно влияет на кредитную историю плательщика.

Банки охотно предоставляют кредиты на погашение ипотеки при условии, что до конца срока кредитования осталось не менее 1 года, в исключительных случаях (при сумме кредита от 300 тыс. рублей и более) – не менее полугода. В противном случае банку не выгодно предоставлять займ, так как проценты за пользование заемными средствами за указанный период не принесут кредитору желаемой прибыли.

Плюсы и минусы

Чтобы понять выгодно ли гасить заем подобным кредитом, заемщик должен оценить достоинства и недостатки данного решения. Плюсы погашения кредита на жилье за счет новой ссуды:

  1. Клиент закрывает обязательства по ипотеке. Квартира, при условии последующего снятия обременения, полностью переходит в его собственность.
  2. Отсутствие действующей ипотеки позволяет заемщику подать заявку (при необходимости) на приобретение нового жилья.
  3. При желании и наличии предложений от банка клиент может неоднократно рефинансировать потребительские ссуды, уменьшая переплату, в отличие от ипотеки.

Но оформление займа с последующим перечислением средств на ссудный счет по ипотеке не всегда является выгодным для клиента:

  1. Если до окончания срока кредитования осталось менее 1 года, банк может отказать в получении ссуды.
  2. Переплата по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке, так как процентная ставка на обычные ссуды минимум на 2% превышает условия по займам на покупку жилья.
  3. Получение ссуды на закрытие ипотеки является дополнительным банковским продуктом, для оформления которого заемщик должен соответствовать требованиям кредитора. Новая заявка на кредит влечет за собой сбор документов и (при целевом характере кредитование) предоставление отчетности.

Какие проблемы могут возникнуть?

При оформлении нового займа у клиента могут возникнуть неожиданные трудности:

  • Отказ в получении кредита. Причинами могут послужить плохая кредитная история, недостаточная платежеспособность, несоответствие требованиям банка  (срок кредита или сумма).
  • Увеличение срока сделки: длительное поступления средств от кредитора, задержка досрочного погашения, получение выписки о снятии обременения сроком более 45 дней и прочее.
  • Дополнительные финансовые потери: оформление страхования, оплата госпошлины.

Чтобы избежать возможных проблем и задержек, рекомендуется выбирать надежные банки для получения займа и контролировать процесс погашения кредита и получения справок, например, отслеживать статус ипотеки в онлайн-кабинете. При нарушениях срока получения документов более чем на 3 суток рекомендуется уведомить менеджера банка или сотрудника гос. службы для последующей проверки правильности составления и сопровождения процесса.

Погашение ипотеки новым займом позволяет клиенту стать полноправным собственником жилья уже через 30 дней. Услуга выгодна для заемщиков с небольшими суммами кредита и тех, чья платежеспособность не вызывает сомнения у банка. Клиент вправе выбрать: получить кредит в другом банке или воспользоваться услугами кредитора по ипотеке.

Другие интересные материалы по теме